Вопрос №2. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
Решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления. Для этого собственник помещения представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения следующие документы:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).
Орган местного самоуправления не вправе требовать представления иных документов, не предусмотренных указанной статьей ЖК РФ.
После принятия перечисленных документов орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Данная статья ЖК РФ также установила порядок действий органа местного самоуправления в случае принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое либо об отказе в таком переводе.
Орган, принявший решение, обязан не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе либо об отказе в переводе выдать либо направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением данного документа заявителю информирует собственников прилегающих помещений о принятии указанного решения.
Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о таких мероприятиях, а также перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Статьей 23 ЖК РФ установлен порядок подтверждения перевода помещений из жилых в нежилые либо из нежилых в жилые.
Если перевод помещения не требует проведения его перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный или направленный органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о переводе.
Иной порядок подтверждения перевода помещений предусмотрен законодателем для тех случаев, когда использование помещения в новом качестве в силу его технологических и иных характеристик требует проведения перепланировки и иных работ. В данном случае документ, выданный после принятия решения о переводе, содержит в себе требование о проведение необходимых работ и является основанием для их проведения.
Перепланировка помещения производится в соответствии с проектом переустройства или его перепланировки, который был представлен заявителем в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переводе жилого помещения.
После проведенной перепланировки и иных работ орган, который осуществлял перевод помещений, образует приемочную комиссию, которая удостоверяет в специальном акте факт окончания перепланировки или иных работ. Этот акт направляется органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным Законом «О государственном кадастре недвижимости».
Указанный акт является основанием для использования переведенного жилого помещения в новом качестве.
К использованию переведенных жилых помещений также предъявляются требования, касающиеся соблюдения законодательства о пожарной безопасности, санитарно-гигиенического, экологического законодательства; иные установленные законодательством Российской Федерации требования, в том числе требования, касающиеся использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Для ответа на указанный вопрос необходимо обратиться к главе 3 ЖК РФ (ст. 22-24). Главным условием таких действий является соблюдение жилищного и градостроительного законодательства. Так, согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение невозможен, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, а также в том случае, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания граждан, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Также в соответствии с ч.3 указанной статьи (помещения на первом этаже дома) перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже этого дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. В 2014г. в ЖК РФ была введена ч. 3.1, согласно которой перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
Что касается порядка перевода помещений жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, то согласно ст. 23 ЖК РФ (ч.1) такая функция относится к компетенции органа местного самоуправления. Для осуществления указанных действий собственник помещения должен предоставить необходимые документы (ч.2), в том числе посредством обращения в МФЦ. К ним относятся: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Причем Закон указывает, что если такие документы имеются в в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок, то их предоставление необязательно, а орган местного самоуправления самостоятельно делает необходимый запрос.
Согласно ч. 4 ст.23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения поданного заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Кроме того, согласно ч.5 ст. 23 ЖК РФ соответствующий орган местного самоуправления, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия одного решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. И одновременно выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В соответствии с ч.7 указанной статьи такой документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, или перепланировки. А если переустройство, или перепланировка требуется то ч. 8 ст.23 ЖК РФ предусматривает указание необходимого перечня работ. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии (ч.9 указанной статьи), который должен быть направлен в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества.
И еще: ч. 10 ст.23 ЖК РФ предусматривает необходимость соблюдения в использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения требований пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенических, экологических требований, а также требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Статья 24 ЖК РФ предусматривает возможность отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Что может произойти, например, из-за представления документов в ненадлежащий орган, несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Закон предусматривает, что решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения (ч.2 ст.24 ЖК РФ).