Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

Согласно Статьи 155. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: 1) "платежных документов" (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; 2) информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. информацией о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Напомним, что прежде заселение квартир в домах ЖСК производилось по ордерам, выдаваемым исполкомами местных советов (статья 118 ЖК 1983 г.), а впоследствии - местными администрациями. Предельный размер предоставляемого жилого помещения, в отличие от ЖК 1983 г., не ограничивается – установлен только один критерий: помещение предоставляется члену кооператива (гражданину или юридическому лицу) в соответствии с размером его паевого взноса. Порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяются согласно п. 1 статьи 125 ЖК уставом ЖСК. При этом пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Временные жильцы в жилом помещении в доме ЖСК Особенностью ЖСК являются положения статьи 126 ЖК о временных жильцах в жилом помещении в доме ЖСК. Согласно положениям указанной статьи для того чтобы разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам, член ЖСК обязательно должен получить предварительное письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи (в том числе временно отсутствующих), а также предварительно уведомить (как правило, в письменной форме) об этом правление кооператива. При этом не играет роли, полностью ли внесен паевой взнос или еще не полностью. Какого-либо разрешения со стороны правления кооператива не требуется, но необходимо учитывать положения статьи 80 ЖК, исходя из смысла которых можно сделать вывод, что правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае прекращения договора, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о выселении временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Раздел жилого помещения в доме ЖСК Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения (п. 1 статьи 126 ЖК). В соответствии с ч. 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что изолированность жилого помещения является его сущностным признаком. По этой причине, в случае если в результате фактического раздела жилого помещения изолированных жилых помещений - самостоятельных объектов жилищного права не возникает, то юридически такой раздел осуществлен быть не может. Произведенный с учетом требований статьи 127 ЖК раздел жилого помещения в тех случаях, когда паевой взнос за жилое помещение не выплачен полностью, влечет появление нового члена кооператива и изменение прав и обязанностей прежнего члена кооператива. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме ЖСК, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме ЖСК внаем за плату. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 - 79 ЖК. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена ЖСК В соответствии с п. 1 статьи 129 ЖК член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. О том же говорится и в п. 4 статьи 218 ГК. Прекращение членства в ЖСК Членство в ЖСК прекращается в случаях (п. 1 статьи 130 ЖК): * выхода члена кооператива; * исключения члена кооператива; * ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива; * ликвидации жилищного кооператива; * смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива. Заявление члена кооператива о добровольном выходе из него рассматривается в порядке, предусмотренном уставом ЖСК. Член кооператива может быть исключен из него на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей. В случае смерти члена кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного ЖСК по решению общего собрания его членов (конференции). Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК соответственно для членов кооператива, выплативших пай и не выплативших пая. Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Условием предоставления жилого помещения в жилищном кооперативе является внесение паевого взноса. Размер предоставляемого помещения должен быть пропорционален размеру паевого взноса члена жилищного кооператива. Конкретный порядок предоставления жилого помещения членам кооператива определяется уставом жилищного кооператива. Жилое помещение может быть предоставлено в пользование после частичного внесения паевого взноса. Внесение же паевого взноса в полном объеме влечет за собой возникновение у члена жилищного кооператива права собственности на предоставленное ему жилое помещение, что закреплено ЖК РФ и ГК РФ. Момент возникновения права собственности на жилое помещение у члена жилищного кооператива определяется именно выплатой паевого взноса. Принятие решения о предоставлении члену жилищного кооператива жилого помещения в пользование относится к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции); данное решение является основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение. В случае, когда помещение предоставляется члену жилищного кооператива до выплаты пая, правом собственности на жилое помещение обладает жилищный кооператив, а член кооператива владеет, пользуется и в установленных пределах распоряжается помещением на основании решения общего собрания членов кооператива. С момента выплаты паевого взноса в полном объеме член кооператива, как уже говорилось, становится собственником помещения. Член жилищного кооператива, получивший помещение в пользование до приобретения на него права собственности, распоряжается помещением в пределах, установленных законодательством. Член жилищного кооператива не вправе отчуждать помещение (продавать, дарить, обменивать и т. д.), завещать его (он может передать по наследству только свой пай). Отдельные способы по распоряжению жилым помещением членом кооператива, не имеющим права собственности на помещение, закреплены ЖК РФ. В частности, член кооператива вправе разрешать проживать в помещении временным жильцам. Основанием для владения, пользования и распоряжения членом жилищного кооператива жилым помещением является членство в кооперативе. В случае прекращения членства в жилищном кооперативе лицо теряет право владеть, пользоваться и распоряжаться предоставленным ему помещением (кроме помещений, перешедших в собственность данного лица). Такое лицо обязано освободить занимаемое жилое помещение.