Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Положение ч. 1 ст. 155 ЖК РФ о ежемесячном внесении нанимателями и собственниками помещений платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, является диспозитивной нормой и может быть изменено договором управления многоквартирным домом, заключенным в порядке, установленном ч. ч. 4 - 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ или общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива.
С внесением Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 изменений в Порядок расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294, у ресурсоснабжающих организаций прекратилось право требовать авансовой оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании соответствующих платежных документов, а также определяет срок их представления. Платежные документы должны представляться гражданам не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Как и в случае с установлением срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, иной срок представления платежных документов может быть определен договором управления многоквартирным домом или общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива. Если платежные документы собственнику помещений в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения государственного жилищного фонда по договору социального найма или найма не представлены, то основание для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги формально отсутствует.
Поскольку ЖК РФ предусмотрена обязанность уплаты пени в случае несвоевременного или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, законодатель вполне логично установил обязанности соответствующих получателей этой платы по своевременному и надлежащему информированию плательщиков о размере предстоящих платежей. Непредставление платежных документов или их представление с нарушением указанного срока будет свидетельствовать о нарушении обязанности лицом, которому вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и позволит нанимателям и собственникам помещений требовать перенесения даты, с которой начинают применяться штрафные санкции в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на более поздний срок.
Содержание платежного документа может быть установлено органами государственной власти РФ в соответствии с п. 16 ст. 12 ЖК РФ. Содержание платежного документа может также определяться в договорах, являющихся основанием оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с учетом требований ст. 154 ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги и обязательных требований, установленных Правительством РФ. Для сторон договора управления, например, это вытекает из п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Ответственность за своевременное представление платежных документов собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда несет лицо, которому в соответствии с ЖК РФ и в зависимости от реализуемого в многоквартирном доме способа управления причитается плата за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) вносится нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда наймодателю соответствующего жилого помещения. Поскольку плата за наем является доходом собственника жилого помещения и не связана с объемом и качеством оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, то ее внесение осуществляется наймодателю при любом способе управления таким домом. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив не имеют отношения к начислению и приему платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Это обязанность исключительно наймодателя.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья или непосредственном управлении собственниками помещений наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги своему наймодателю, с которым заключен договор социального найма или договор найма. Поскольку условия Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, являются императивными нормами и не могут быть изменены наймодателем или соглашением сторон такого договора, наймодатель не может давать нанимателю указания вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги непосредственно товариществу, кооперативу, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - подрядным и ресурсоснабжающим организациям. Для получателей такие платежи будут считаться исполнением обязательств соответствующих собственников третьими лицами (нанимателями) (ст. 313 ГК), а не уступкой прав требования, предусмотренной ст. 382 ГК РФ.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, обязаны участвовать в общих расходах на управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, поскольку все собственники помещений, независимо от членства в такой организации, несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.